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公私合作發展 善用荒廢農地

2018.05.11


隨土地大辯論全面展開,荒廢農地的使用也變成了社會關注的焦點之一。土地供應專責小組諮詢文件指出,現時「大型發展商合共擁有不少於1000 公頃的新界農地」。然而可以發展的土地面積,遠比這個數字要大。


根據政府2016 年統計,全港總共有約3000 公頃私人持有的廢棄農地。諮詢文件單引用大發展商持有的土地量,則容易造成誤導。事實上如果能夠充分利用這總面積3000 公頃農地,即相當於150 個維多利亞公園的土地面積,香港的房屋及發展問題將能夠得到極大解決。


如何釋放這部分的土地資源,政府提出公私營合作方式,即由政府提供基建,合作開發由發展商所持有的荒廢農地。亦有意見認為,根據《收回土地條例》,政府可以徵用私人土地作公共用途。據此,有意見認為,政府應該更廣泛地引用此例,從而更快捷便利地收回發展商手上的荒廢農地以興建公共房屋。兩種意見的方向似乎是南轅北轍,但雙方都有一個共同點,即香港應該利用新界荒廢農地作發展房屋用途。


保護私有財產是香港核心價值,並且應該受到保障。《基本法》第6 條清晰列明「香港特別行政區依法保護私有財產權」。過去經驗告訴我們,發展區中若只有公營房屋,社區將難以健康發展。在攙雜私人樓宇的情下,直接動用《收回土地條例》強制收回私人土地,就有可能因侵犯私有財產而遭司法覆核挑戰。特首林鄭月娥早前亦曾指出,灣仔舊警署用地的活化工程因遭遇司法覆核,導致項目經過數年仍未展開。由此可見,《收回土地條例》並非萬能,而過於輕率地使用,更有機會得不償失。


反觀公私營合作的方式,能夠讓政府在支出較小並且不收地的情下,提供更多可用作興建房屋的土地,一方面滿足市民住屋需求,同時亦令荒廢農地擁有人能夠將價值較低的農地變成房屋用地,從而達成雙贏局面。


公私營房屋比例可定於六四比


當然,若要廣泛地推行公私營合作,政府也必須制訂一套公平公正、公開透明的機制;合作對象也不應該限於個別發展商,而是要讓所有的私人土地持有人都能夠參與。只有這樣才能夠令更多荒廢農地得到釋放,同時減少社會對「官商勾結」的質疑。近日亦有智庫提出建立「公私營合作管理局」的建議。然而無論是採用哪種模式,關鍵是能夠釋放出多少土地以及具體的分配問題。


農地轉為房屋用途並非新鮮事,但受基礎設施所限,只能發展低密度房屋(不足一倍地積比)。土地資源來之不易,如果政府能夠做好區內配套,則能夠提高地積比,興建中高密度樓宇(5 倍地積比以上)。至於具體的地價補償,則可按機制處理。至於分配方面,筆者認為公營房屋與私人樓宇的比例可定在「六四比」,即與長遠房屋策略督導委員會早前研究定下的標準看齊。


香港土地房屋問題迫在眉睫,但我們不能顧此失彼,最終反受其害。筆者亦希望社會能夠拋開成見,在共同開發的共識下,就公私營合作的運作模式進行有建設性的討論,理性地發展荒廢農地,將這些被埋沒的土地變成能夠令香港市民安居樂業之所。

新聞查詢:刊於明報 立法會議員劉國勳