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回購領匯真的明智嗎?

2012.11.22


今年三月,領匯推出「尋味時光」宣傳活動,但迅即被網民圍攻,惡搞領匯的宣傳口號,亦掀起新一輪反領匯熱潮,結果活動 要提前終止。事件凸顯領匯的公眾形象低落。昨日,立法會再次討論回購領匯股份的議題。支持領匯一方認為小商戶被領匯掃出門外,令商場連鎖店化,居民別無選擇,甚至要跨區買餸,加上外判的保安員薪酬亦偏低,小商戶、市民、工人都成為受害者,所以政府要動用公帑,奪回領匯的話事權。

筆者同意,領匯財政穩健,賺錢能力驚人,但卻沒有履行企業責任,堅持「賺到盡」。○五年上市至今,領匯股價升了近三倍。一一/一二年度,領匯錄得九十六億元的盈利!但在過去五年,領匯商場平均租金升幅達四成,其物業收入更大升六成五。難怪很多小本經營者會捱不住貴租而永遠消失。不過,回購真的可以解決這些問題?筆者對此有極大懷疑。


「股東」未能改變租金政策


政府買起回購,是否代表商鋪就一定減租?當年領匯上市,房委會是將旗下的公屋商場和停車場注入領匯,並以房地產信託基金形式上市。所以,領匯本質上不是一家上市公司,而是一個上市買賣的基金,而基金成立的主要目的,是受到信託契約及《基金守則》所限,不是基金單位持有人所能輕易更改。所以,就算政府真的大手買入領匯基金單位二成五股份,成為最大的所謂「股東」,但就可以改變領匯的營運方針,甚至改變其租金政策,筆者絕不相信。

以港鐵為例子,已經是一家上市公司,港府也是大股東,但港鐵同樣年年加價。所以,只要機構繼續以商業原則運作,作為大股東,也不可以呼風喚雨。


不要忘記,房委會當日決定將旗下的商場和車位通過領匯上市,除了是紓解財赤,還希望提升管理效率,增強物業的盈利能力,避免浪費社會資源。事實證明,經過多年努力,領匯旗下不少商場都煥然一新,人流大增,有人流,商戶才有生意。


如果今天我們要走回頭路,要政府重新接管公屋的商場和車位,大家又是否想重回惡劣管理的年代?


最後,筆者要補充一點,領匯上市後,商鋪每呎租金拾級而上,對小商戶的壓力很重。不過,再看差餉物業估價署資料,同期,私人零售業樓宇租金的上升幅度,其實大致相若。


內地客急增 商鋪需求強勁為甚麼有強勁的需求?過去幾年,受惠於內地旅客的急速增長,零售業總銷貨價值由○五年的二千億元,倍增至上年的四千億元,但同期零售業的總樓面面積,只是由九百五十二萬平方米,上升至一千零七十九萬平方米,按年增長只有百分之二。在嚴重供不應求的情況下,租金自然有升無跌。


所以,政府要做的,是增加零售業樓宇供應,而不是通過回購領匯去拉住租金的上升。如果我們決心走回頭路,不惜動用千億公帑,要政府重新接管公屋的商場和車位,重回劣質管理的年代,大家又是否重想見過往公屋商場給人暮氣沉沉的感覺?


縱觀昨日的立法會辯論,筆者認為支持回購領匯的一方,始終未能提出具說服力的理據和論述,解答上述疑慮,亦未能令筆者相信買起領匯是一項明智的決定。


刊於星島日報

專業會計師、立法會議員李慧琼