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公私合作

2018.01.11


土地供應專責小組認為,在小組研究過的各種可能的土地來源中,發展商擁有的新界農地,可以在中短期開發為建屋用地。各大地產商手上擁有的新界農地,估計達一千公頃,等於已建設區內公私營房屋土地面積的四分之一。


這些土地已「囤積」多年,為甚麼沒有開發?地產商都是上市公司,股價受公司業績影響;有地囤而不用,對公司沒有好處。有部分農地或許曾經申請過改劃發展用途,但因欠缺基建配套設施而不獲批准。不過,最大的障礙其實是有關補地價的爭議:土地改變用途前後價值的差額,就是發展商要繳付的補地價。政府對土地的估值,地產商往往不同意;雙方爭議多年未能達成協議,土地便不能發展。地產商從營利考慮,一定不肯多付給政府;政府為怕被指「官商勾結」,又一定不肯讓地產商佔到便宜,於是便談不攏。


事實上,當政府好不容易和地產商就補地價達成協議,發展項目可以成功開展時,指責政府向地產商輸送利益的批評聲音便會立即響起。例如前些時某地產商在馬鞍山西沙路的一個項目補地價商議成功,每平方呎樓面補地價3,200元;便有評論比較說,剛推出的港島樓盤售價每平方呎接近50,000元,西沙路附近的樓盤售價亦達每平方呎17,000元,政府還不是「明益」這地產商?


其實這比較並不公平:該新項目發展的土地完全未有基建設施,即是所謂「生地」,發展商要承擔「三通一平」的費用;政府評估地價時不能不計算土地由「生」變「熟」的成本。這例子正好說明,政府評估補地價時會有寧高莫低的壓力。


為推進新界私人擁有農地的發展,土地小組建議由政府為這些土地提供基礎建設。政府不會免費為私人土地提供基建;基建成本必然要反映在地價上,即發展商要繳付的補地價,一定高於未有基建的「生地」。但是,小組仍擔心這安排會被指「官商勾結」。所以小組堅持,由政府提供基建的私人土地,必須劃出一定比例興建公營房屋,確保「社會利益和發展商的利益兩者相稱」。


這發展模式,叫做「公私營合作」;是否行得通,最終還要看補地價的標準如何釐定。

新聞聯絡:刊於 am730 會務顧問 曾鈺成