再論一手樓空置稅成效

2018.06.12


最近,有媒體發表評論,點名批評本人反對徵收一手樓空置稅。首先,我並沒有反對空置稅,只是質疑空置稅的成效。關於這一點,在我早前發表的一篇文章已經說得很清楚了。其次,該媒體發表的那一篇評論,正好應驗了我早前指出過的問題,即整場土地大辯論的焦點,不應該由覓地建屋變成其他花邊東西。焦點一旦轉移,最大的得益者不是市民,而是政府。政府可以輕鬆「交數」,但普羅大眾不會真正受惠。正所謂「制心一處,無事不辦」,搞太多「花臣」,恐怕會誤了大事。


認清目標 勿把焦點轉移


制定政策,必須實事求是,最重要是要達到目標,凡是與達到目標無關的選項,都不值得我們花時間。上月政府向立法會提供了截至今年三月已落成但仍未售出的單位數目。落成於一一年至一六年而仍未出售的單位,共有三千個,數目一點都不多。一七年有五千個,今年一八年有一千個。所以合共九千個單位就是這樣計算出來的。其實,把一七和一八的數字計算在內並不合理,因為銷售單位總需要一點時間。也就是說,超過兩年而仍未售出的貨尾單位,目前不外乎三千個。假設這三千個單位於今年之內全部成功售出,對樓價會有甚麼影響呢?大家心知肚明,答案肯定是「零」。我們可以看看剛實施了空置稅一年的溫哥華,去年該市的樓價便上升了百分之十六。


再者,打官司的代價一定比開徵空置稅為小,按常理推論,發展商可能會提出司法覆核。如此一拖,兩、三年後這個空置稅很可能仍未生效。而且,如果發展商不想繳付空置稅,他們為了縮短介乎完工和出售之間的時間,或許會拖慢施工進度,延遲完工。若然如此,原本已經扭曲的樓市便會被進一步扭曲。這些都是可以預見的問題,而且是非常實在的問題,不是空談一兩句「公義」就可以解決的。


一旦司法覆核 拖延稅項


飆升的不止是樓市,近年股市也造好,低息環境亦已持續多年,令本地存在不少「實力買家」。香港有人住房、輪公屋,但也有不少人可以動輒拿出過千萬去買一手樓。換言之,一手樓的銷售與基層市民毫不相干。香港房屋問題的根本,在於如何照顧捱貴租的基層市民,他們才是最水深火熱的一群人。眾所周知,輪候公屋時間由三年變五年,難道空置稅能解決這個問題嗎?若要真的要談「公義」,就要聚焦幫助這一群人;而幫助他們唯一的方法,就是盡快增加公營房屋供應。若公眾把矛頭轉向一手樓,政府建屋不能「交數」的事實豈不是被蓋過了嗎?


一九九七年三月,當時政府規定於預售樓花同意書加入新條款,規定發展商必須於某一個限期內將新落成的單位推出發售,即「限期推盤」。及後樓價下滑,政府認為發展商傾向求售,這項條款變成不必要,故於一九九八年取消。如果真想加速一手樓的銷售,限期推盤應該比空置稅更直接、更有效,哪我們又何必捨本取末呢?假設發展商看好後市,寧可現在多付點錢也不急於推售,空置稅的作用便不外乎充實一下已經水浸的庫房而已。而且,支持空置稅的人有點自相矛盾。一方面,他們歸咎高地價政策導致樓價太高,但另一方面他們又贊成徵收空置稅來增加發展商的成本。我不明白這是甚麼道理。若然真的希望一手樓的樓價下降,除了增加供應外,也應該降低發展成本,而不是進一步推高發展成本。


公私營合作建屋最快捷


既然空置稅幫不了普羅大眾,那應該怎麼做呢?第一,全速覓地興建公營房屋是不二法門,只要能夠盡快增加公營房屋的方法,我都傾向支持,包括公私營合作模式。有人對公私營合作有很多質疑,但目前有甚麼方法可以不強行收回土地而又馬上可以讓政府有土地建屋?公私營合作未必是唯一的方法,但肯定是最快捷的方法。當然,如果有比公私營合作更快捷的方式,我也會支持,但目前看不到有這一種選項。


第二,公營房屋分公屋和居屋。公屋的數量固然要增加,但真正的問題是居屋。由於居屋的售價與私人市場掛,令居屋的售價也與普羅市民的負擔能力脫節。然而,政府仍然不願意降低居屋的售價,這真的令我百思不得其解。如果政府真的想幫助普羅市民置業,實在不必多搞「花招」,只要調低居屋售價便可以了。


總之,如果真的想幫市民,有更多比空置稅更直接、更有效的政策選項。從過去政府多次的「辣招」可以預見,空置稅這種「不治標不治本」的舉動,根本不會對樓價產生任何長遠的影響。既然如此,又何必多此一舉呢?

刊於星島日報

立法會議員陳克勤

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