2012.11.22
今年三月，領匯推出「尋味時光」宣傳活動，但迅即被網民圍攻，惡搞領匯的宣傳口號，亦掀起新一輪反領匯熱潮，結果活動 要提前終止。事件凸顯領匯的公眾形象低落。昨日，立法會再次討論回購領匯股份的議題。支持領匯一方認為小商戶被領匯掃出門外，令商場連鎖店化，居民別無選擇，甚至要跨區買餸，加上外判的保安員薪酬亦偏低，小商戶、市民、工人都成為受害者，所以政府要動用公帑，奪回領匯的話事權。
筆者同意，領匯財政穩健，賺錢能力驚人，但卻沒有履行企業責任，堅持「賺到盡」。○五年上市至今，領匯股價升了近三倍。一一/一二年度，領匯錄得九十六億元的盈利！但在過去五年，領匯商場平均租金升幅達四成，其物業收入更大升六成五。難怪很多小本經營者會捱不住貴租而永遠消失。不過，回購真的可以解決這些問題？筆者對此有極大懷疑。
「股東」未能改變租金政策
政府買起回購，是否代表商鋪就一定減租？當年領匯上市，房委會是將旗下的公屋商場和停車場注入領匯，並以房地產信託基金形式上市。所以，領匯本質上不是一家上市公司，而是一個上市買賣的基金，而基金成立的主要目的，是受到信託契約及《基金守則》所限，不是基金單位持有人所能輕易更改。所以，就算政府真的大手買入領匯基金單位二成五股份，成為最大的所謂「股東」，但就可以改變領匯的營運方針，甚至改變其租金政策，筆者絕不相信。
以港鐵為例子，已經是一家上市公司，港府也是大股東，但港鐵同樣年年加價。所以，只要機構繼續以商業原則運作，作為大股東，也不可以呼風喚雨。
不要忘記，房委會當日決定將旗下的商場和車位通過領匯上市，除了是紓解財赤，還希望提升管理效率，增強物業的盈利能力，避免浪費社會資源。事實證明，經過多年努力，領匯旗下不少商場都煥然一新，人流大增，有人流，商戶才有生意。
如果今天我們要走回頭路，要政府重新接管公屋的商場和車位，大家又是否想重回惡劣管理的年代？
最後，筆者要補充一點，領匯上市後，商鋪每呎租金拾級而上，對小商戶的壓力很重。不過，再看差餉物業估價署資料，同期，私人零售業樓宇租金的上升幅度，其實大致相若。
內地客急增 商鋪需求強勁為甚麼有強勁的需求？過去幾年，受惠於內地旅客的急速增長，零售業總銷貨價值由○五年的二千億元，倍增至上年的四千億元，但同期零售業的總樓面面積，只是由九百五十二萬平方米，上升至一千零七十九萬平方米，按年增長只有百分之二。在嚴重供不應求的情況下，租金自然有升無跌。
所以，政府要做的，是增加零售業樓宇供應，而不是通過回購領匯去拉住租金的上升。如果我們決心走回頭路，不惜動用千億公帑，要政府重新接管公屋的商場和車位，重回劣質管理的年代，大家又是否重想見過往公屋商場給人暮氣沉沉的感覺？
縱觀昨日的立法會辯論，筆者認為支持回購領匯的一方，始終未能提出具說服力的理據和論述，解答上述疑慮，亦未能令筆者相信買起領匯是一項明智的決定。
刊於星島日報
專業會計師、立法會議員李慧琼
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