居屋定價機制待檢討

2018.04.18


樓價節節上升下,居屋申請人首要關心的相信是「中籤率」,而作為民意代表,筆者則更關注居屋「市價七折」後呎價也近1萬元,會否脫離申請者的負擔能力?坐落九龍西的啟朗苑及凱樂苑,無疑會特別受歡迎,但在高昂售價下會否令申請人「中籤」都「冇得揀」或「買唔起」?


不必死守七折指引


根據房委會的文件,居屋的定價有一套「負擔能力基準」,即單位售價在市值打折後,「至少有一半出售的單位」是入息達上限的白表家庭所能負擔的。而正常情況下,居屋按市值七折出售,就符合負擔能力基準。房委會在2006年復售居屋至今,一直沿用市價七折來為居屋定價,並視之為「一般指引」。不過,筆者翻查回歸前後的居屋銷售資料,卻認為這個「一般指引」大有商榷之處。


根據城大劉國裕教授整理的資料,由1991年第13期甲至2002年第24期甲的居屋,雖然也沿用上述定價原則,但從不「死守」七折指引,12年的數據顯示,不同期數的折扣率由最少的七折,到最多的四折不等。以第22期甲及乙為例,折扣率分別達五三折及五六折。而這兩期的「負擔能力基準」更達100%,即只要家庭達入息上限,就任何一個單位都可以「買得起」。數據證明,只要將時間拉長一點,所謂一般以七折定價的指引,就不攻自破。


視乎申請人負擔能力


當然,房委會提出新居屋沿用市值七折定價,以最新家庭入息限額5.7萬元計算,有93%單位屬申請人可負擔。無錯,居屋入息上限是5.7萬元,但試問在今次16萬多份申請中,有多少家庭的入息達到這個水平?而事實是,2017年第四季時,本港有收入家庭的入息中位只是3.4萬元。筆者估計大部分居屋申請人的家庭入息都在此水平上下,若以3.4萬元計算,恐怕有相當部分的單位是申請人「買唔起」。因此,若房委會堅持售價是考慮了申請人的負擔能力,那麼較有說服力的計算方式,應是以申請人家庭的「入息中位數」,而不是「入息上限」來推算負擔能力。


現時居屋愈賣愈貴已不僅是觀感問題,而是申請人負擔不來的問題。筆者的理解是,過去房委會的定價方式是以彈性折扣「遷就」申請人的負擔能力,但現時房委會卻不斷因應私樓樓價提高入息上限來「合理化」市價七折的指引,實在是本末倒置。為此,筆者期望房委會可以改弦易轍,檢討居屋定價機制,將定價與市價脫鉤,並以申請者負擔能力來釐定售價,而實際操作上則可以恢復回歸前的做法,以靈活的折扣作調節。

新聞聯絡:刊於香港商報 立法會議員 鄭泳舜

  • Black Facebook Icon
  • Black YouTube Icon
  • Black Instagram Icon

訂閱資訊

 3582 1111     info@dab.org.hk

© 2020 by the DAB