徵稅谷出供應 避之有賴丟空

2018.06.25


樓宇起好了,不賣不租,也不自用。此時樓宇是在「丟空」之狀。丟幾耐?無人能答。總之丟者越多,供應越少。


有心人提議推出「空置稅」,以期減少樓宇的「丟空」之數,增加供應,舒緩升幅,立心良苦之致。


大凡納稅者,皆不會鼓勵政府引入新稅。但部份港人卻頗特別,總喜歡向政府獻策,投入新稅如資產增值稅、銷售稅以及最近提出的空置稅等,可望藉此抑壓部分人的財富增長,借此取得其心目中的公平。


所謂「空置稅」,顧名思義,具有兩面性和相重意義,一手二手樓都會很自然地納入其懷抱。


已落成的一手樓,不推出市場應市,租賣皆無,乃是存心丟空。實施此稅,可迫使業主把有關單位投入租售市場,無疑是令短期內增加了一定的供應量。但供應量增加卻不就是樓價必然下降。此點大學問,非一個小小會計師可以討論也,不提也罷。


空置稅,會是政府實施的樓房政策的一部份。對已落成的樓宇徵收稅款,增大持樓者的成本負擔,希望藉此減少囤積居奇。


樓宇已到可出售之階段,卻不推出市面發售,想來應有如下好處:


1. 估計市道仍好,樓價還可再升。於是拖着不賣,等待心中的好價錢的出現。


2. 樓宇雖然已經取得可售證件,但落成至此時已過了一段時間,部分設備尤其是電器等,有維修和換配的需要。業主總希望收拾好各種狀況後再出售,讓客人留下好印象。


所以,空置一段時間後再賣,也非「榨盡買家最後一滴血」之考慮也。


如要令空置稅對雙方的損害減輕,可實行上稱之「丟」政策,依據稅法規定的下限,靈活處理。例如交給經紀放售或放租,但把代價弄得偏高一點,形成在市場上屢放而無成交之狀況。除非政府推出房策,不容許業主自由處置自己的物業,否則讓其丟一陣,待價再沽亦無不可。


以前,有些移民海外的香港人在未取得護照前,時時在境外和香港兩地穿梭,移民局會查問其出出入入之動機,可是無心在其地居留?移民者即以此為理由,要兩頭走處理其事。因為買賣樓宇并非賣花生般簡單。兩造人磨來磨去,非三幾月便可解決也。


要讓有關當局相信其事,移民者可與當地房產經紀簽定委託合同,列出可參考的價錢。如有需要,也可讓經紀向當局發出信函,說明個中情況。雙方己盡了最大努力和誠意,只是市況未就而已。

如按現在市面上談得「似層層」的方法實施空置稅,樓宇供應必定增多了,卻不一定會令樓宇增幅倒下來,只是業主們予取予擕式的加價加推方式,或無時無刻反價的例子會少一點吧。


過一段時間後,發展商調整好其策略和計劃,心目中的目標可以如期實現了,空置稅的威力便會逐漸趨淡而終不見影。

如果當局實施「強政策」,非把現狀推翻不可,那便可能出現地動山搖式的變動。例如不問一手還是二手樓,業主購入樓宇後,如非自住,又不在一定的時間內售出樓宇者,需加倍付辣!辣到以後不敢入市為止。


若有玉石俱焚之意,可以參考一下當年社會主義祖國大管家陳雲同志的「統購統銷」的做法。其實他的統購統銷法,并不在樓宇方面實施。此處只是借用一下其理論而已。


統購者,發展商起好的樓宇只可以賣給政府。統銷者,政府像處理「煙草專賣局」般把樓宇賣給符合資格的人。價格及供應量由此機構決定。


看似荒謬!但現在一講到樓價如何厘定時,各代表不同利益團體者,便必然是「七折八折」、「官商勾結」眨之!自由市場之定價動力已越來越不受重視。


側聞有些發展商「店大欺客」。不理顧客的需要而以自我為中心提供服務。某君於2009年購入西九某豪宅。其任職工程師之好友陪同他去收樓。行內人熟行也細心,數點出來自然是滿目瘡痍!這個要修那個要整。其中主人房的木門腳部離地近吋,腳邊處還有「披口」。顯見木門本身曾受雨水pit過。


公司陪驗者也承認,同意配換,但要客方等待三個月才能做好。


問其故?說是回去寫字樓後,馬上依照公司落order的程序,給泰國廠商訂貨。要製造、要磨好,然後裝船運回港,方得把門板換好!媽的!工程師問他聽過spare parts沒有?這麼大一個近千戶的地盤,要順利運作,可以不存貨麼?那時領導還未有「零存貨、去庫存」之要求也。


此君已無言以對,惟應允盡快開工。所謂豪宅,軟件不配硬件,令人不快之至!

樓價難搞得好是事實,但總不能把社會主義國家都不再搞的政策搬過來應付。高官們應開動腦筋,莫要畏難。毛伯伯說:「我們就是為着解決困難去工作,去鬥爭的。越是困難的地方越是要去。這才是好同志!」勉之勉之!

刊於 信報

香港執業會計師 馮培漳

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