房策六招紓困未治本

2018.07.05


上週末,行政長官一口氣就資助房屋定價、增加資助房屋供應,以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場等三方面,連出六招。儘管這六招未必對火熱的樓市,以至整體房屋供應,帶來顯著的影響,但將居屋定價與市價脫,撥用私樓土地興建公營房屋,以及加快發展商賣樓速度,畢竟都是方向正確,值得歡迎。


公屋供應宜跟3年上樓掛


就個別措施而言,改變資助房屋定價機制影響至為重大,掌聲最多。在居屋供不應求下,政府雖然不能吹毛成兵,變出大批單位,但新措施至少可以消除居屋申請人「買唔起」的擔憂,讓申請人對日後置業存有希望。至於新定價機制下,當局應否引入更嚴格的轉售限制?我們認為可以研究,但對全面禁止在公開市場轉售,卻有所保留。因為資助房屋,特別是居屋,是房屋階梯的重要組成部分,若貿然禁止這類單位公開轉售,將令房屋階梯出現斷層,影響深遠,各界宜三思而後行。


雖然,我們樂見政府將私樓土地轉作公營房屋發展,但現時公營房屋用地的缺口高達4萬個單位,當局撥出9幅「私地」轉為公營房屋用地,也只能興建1萬個公營單位,相信依然未能達至《長遠房屋策略》10年興建28萬個公營房屋單位的目標。有意見認為,政府應該改變《長遠房屋策略》中公私營房屋「六四比」的指標,而特首亦指「公私營房屋變為七三比不是不可以的」。不過,「六四比」或「七三比」也只是分配問題,重點始終是實際能供應多少單位。現時公屋平均輪候時間突破5年之際,我們認為公營房屋的供應量,特別是公屋,應與「3年上樓」的目標掛,這相信較「六四比」或「七三比」更有意義。


期待增加供應新政策


而就加快新樓推售方面,特首分別推出「額外差餉」及修改「預售樓花同意方案」兩招。前一招是針對新樓「囤貨」,後一著則是應付「擠牙膏式」售樓,而這兩招的實際收效有幾大,還有待觀察。不過,觀乎措施的內容,我們估計效果有限。首先,一手未出售的物業數量不多,而空置超過一年的則更少,就算可以全數推出應市,對整體市況影響不大。其次,一般樓花期有約2年時間,雖然新招規定每次發售不得少於總單位20%,但要分批「善價而沽」還有足夠的空間,分別只是每次「擠牙膏」的分量有所不同而已。然而,在樓市熾熱下,措施雖然不能增加供應,但能加快供應也是好事。


總結而言,六項「新招」方向正確,亦回應了社會的部分訴求,但只能緩一時之困,令「麵包」定價合理一些、多些選擇及早些應市,但始終不能根本解決「麵包」供應不足,以及背後「麵粉」,即土地供應匱乏的問題。因此,民建聯期望特首能在下階段,提出增加土地供應的新政策,為建屋安民,提供堅實的支持。

刊於香港商報

柯創盛 立法會議員

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