樓宇管理及維修諮詢文件

2004.04.15


民建聯認同業主有責任去確保樓宇的健康狀況,並負擔有關的維修費用。我們認為在樓宇管理工作上,新落成樓宇的問題不大,所以政府的焦點應集中於未成立業主立案法團的唐樓。


我們認為任何樓宇的維修、保養工作,均需由「人」去負責統籌,而法團扮演著主導的角色。民建聯認為可融合諮詢文件第2&3個方案,政府在樓宇管理上起「催化劑」作用,即政府先為樓宇進行初步的目測,若政府確定業主需跟進維修,則規定該等樓宇在半年內,成立業主立案法團或聘請管理公司,我們相信這可逐步將現有的舊樓管理工作,納入正軌。


1. 政府先為30年以上的樓宇驗樓,再強制有問題的樓宇成立法團


民建聯認為最需要施以援手的大廈,是一些沒有成立業主立案法團的唐樓。現時全港約有3萬8千幢私人多層大廈,有1萬1千多幢樓宇,既沒有業主立案法團,也沒有聘用物業管理公司。其中已成立業主法團的大廈,只有1萬2千多幢。民建聯希望政府第一步的工作,是在未來2年先為30年或以上的樓宇,進行免費的目測工作。若政府確定業主需要跟進維修,政府將強制該等樓宇在半年內,成立業主立案法團或聘請管理公司,以開展維修工作。


第二步的工作,則將進行目測的樓宇範圍逐步擴大,在第3年開始,為20-30年樓齡的樓宇,進行目測。同樣地,若政府確定業主需要跟進,政府將強制該等樓宇在半年內,成立法團或聘請管理公司。


根據民建聯在上月進行的「樓宇管理及維修調查結果」顯示,約有8成巿民贊成政府先進行免費驗樓,業主再跟進維修。對政府強制大廈成立業主立法案團,則有接近7成6的受訪者表示支持。我們明白到若沒有法團的存在,要進行大型維修工程,實為舉步為艱。既然巿民肯定法團的作用,政府應該更主動地協助舊區樓宇成立法團或者聘請管理公司。


2. 協助沒有經濟能力的長者業主


民建聯關注到部分居於唐樓的長者業主,住所不設升降機,上落不便。同時間,每季的差餉對他們而言,是一筆固定的長遠開支(以一個600呎單位計算,每季差餉約5百多元),部分經濟拮据的長者,更難以承擔樓宇的大型維修費用。政府最近研究可暫淮他們遷居至公屋單位,並於指定時間之內,由業主自行出


售持有的物業。民建聯認為長者在自行出售單位以外,房屋協會可扮演「中介人」的角色,先由房協收購長者的物業,進行維修後再出售,所得的款項於扣除長者在公屋的「租住權費用」後,餘額再撥還給他們。


「公屋租住權」的概念,與現時房協推行的「長者安居樂住屋計劃」相若,即長者繳付一筆租住權費用後,每月只需付上管理費,毋須另付租金。長者若要終止租約,房協可按居住年期扣減租住權費用,餘額發還給長者或其家人。


我們相信這構思可以出現雙嬴的局面,房協可借機協助單位,甚至是整幢大廈進行復修工作,最終可改善整區的環境。對於有經濟困難的長者業主,毋需再為大型維修費用而躊躇,亦樂得遷上公屋,以改善現有的居住環境。


3.巿建局監管一站式服務


民建聯認同強制驗樓可取得立竿見影的成效,但樓宇的維修、保養是長遠的工作,並需要由專業人士從旁負責。我們建議巿區重建局可作為一個監管者,協助舊區的大廈群,分組納入一個管理維修計劃,從旁協助參與計劃的大廈,挑選適合的物業管理公司。


我們相信由多幢大廈組合而成的管理維修計劃,可減低每個單位的運作成本,減輕業主的開支。同時間,巿建局的「中性」角色,可增加計劃的可行性,以及可平衡小業主、管理公司的利益,


4. 進一步完善「樓宇安全貸款計劃」


民建聯關注到有經濟困難的舊區年長業主,未必會申請「樓宇安全貸款計劃」,事實上計劃推行2年多以來,總共接獲7千4百多宗的申請,至今只批出6千6百多宗,反應並不太熱烈。民建聯認為政府應考慮簡化有關計劃的申請程序,並且加強宣傳,讓有財政困難的60歲或以上長者,清楚知道他們可以直至業權轉讓,才需要還款,讓他們可以安心借錢,去改善整幢大廈的環境。


同時間,我們認為屋宇署可進行調查,以了解有關計劃反應不熱烈的原因。


5. 擴大「自願樓宇復修試驗計劃」的適用範圍


民建聯認為巿區重建的概念,並不單單是重建,復修也是其中一個方向,巿建局推行的「自願樓宇復修試驗計劃」(巿建局以資助方式,鼓勵小業主進行樓宇復修工作),其中一個條件是大廈已成立業主立案法團。民建聯建議巿建局可加入彈性機制,假若大廈未能成立法團,但已取得8成業主的同意,進行維修,巿建局可以考慮批準有關申請,以減輕業主的財政負擔。


早前巿建局在大角咀大同新村的復修工程,平均每戶需要攤分1萬多元;同區的中星樓,每戶更需要承擔2萬多元。根據民建聯早前的調查發現,若大廈需要進行維修工程,有5成9受訪者表示可以承擔1萬元或以下的維修費用;2成9受訪者表示只可承擔1至2萬元的維修費用。我們擔心舊區巿民,未必有能力承擔這筆費用。


我們希望巿建局可放寬計劃中,有關已成立業主立案法團的規定。同時,由於這試驗計劃只包括20幢大廈,我們希望擴大計劃的規模,讓更多業主受惠。


6. 政府應設立監管物業管理公司的機制


民建聯的一項調查發現,約有5成6的受訪者,贊成政府強制大廈聘請管理公司,民建聯不反對政府朝著這個方向發展。不過,民建聯認為政府需要監管物業管理公司的質素,保障小業主的利益,以免屋宇管理公司倒閉的同類事件,再次發生。


民建聯亦關注到居民擔心一站式的服務,會出現大廈進行毋必要的工程,或是工程的費用過高的問題。我們建議由專業團體編製一個認可名單,若發現有承建商、管理公司進行毋必要的工程,或是工程費用不合理地昂貴,經過專業團體調查後屬實,便可將之從認可名單中除名,以收警惕作用。


參考:民建聯樓宇管理及維修問卷調查 (2004.03.27)

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