民建聯就「樓宇管理及維修──強制驗樓公眾諮詢文件」的回應

2005.12.07


政府去年進行的「樓宇管理及維修」第一階段公眾諮詢,民建聯已要求政府提供誘因,先為樓宇進行初步的目測,若政府確定業主需跟進維修,才規定該等樓宇在半年內,成立業主立案法團或聘請管理公司。今次「樓宇管理及維修 ── 強制驗樓公眾諮詢文件」,民建聯很高興政府肯定了強制驗樓的需要,但我們堅持政府提供「紅蘿蔔」,先進行初步勘察的工作。我們相信強制驗樓計劃,可逐步將舊樓的管理工作,納入正軌。


另外,由於近年鋁窗墮地事件頻生,直接危害途人的生命安全,政府今次亦將檢查鋁窗的工作,列入諮詢的課題。民建聯認為檢驗鋁窗不是「檢查一次、終生受惠」,我們贊成需要定期檢查鋁窗。


一 . 政府提供誘因踏出「強制性驗樓計劃」第一步


民建聯一直立場鮮明,要求政府為舊樓業主提供第一次免費目測驗樓。民建聯於去年的「樓宇維修及管理第一階段公眾諮詢」時,要求政府於計劃推出首2年,先為30年或以上的樓宇,進行免費的目測工作。若政府確定業主需要跟進維修,政府將強制該等樓宇在半年內,成立業主立案法團或聘請管理公司,以便開展維修的工作。計劃第3年開始,為20-30年樓齡的樓宇,進行目測。同樣地,若政府確定業主需要跟進,政府將強制該等樓宇在半年內,成立法團或聘請管理公司。


就著如何開展驗樓計劃的第一步,民建聯與政府的起步點,同樣地針對30年樓齡以上的樓宇。我們粗略計算,若以全港1萬3千幢樓宇,每幢樓宇的驗樓費用約三萬元計算,初步勘察的費用,估計少於五億元。民建聯要求政府以免費目測作為「紅蘿蔔」,利誘業主跟進往後的維修工程。


民建聯於今年十一月初,進行「樓宇管理及維修調查」,訪問了6百多名巿民。(詳見附件)今次的調查顯示,有7成4巿民贊成政強制30年樓齡的樓宇,進行強制驗樓。至於贊成政府強制驗檢鋁窗的,則有6成9。民建聯認為社會上已取得相當大的共識,去推行強制驗樓和檢驗鋁窗計劃,我們希望政府能正視樓宇安全問題,盡早立法推行有關計劃。


二 . 加快「強制性驗樓計劃」步伐


根據政府的構思,計劃初期每年會選定約二千幢三十年以上目標樓宇,進行檢查,粗略估計八年才可完成檢驗和維修的工作。八年這個時間表,無疑是略長。民建聯要求政府擴大合資格驗樓人士的範圍,毋須只局限於認可人士和註冊結構工程師,同時亦可將範圍擴展至註冊建築測量師、註冊建築師等等。基於他們的工作性質,亦與樓宇保養工作有關,相信有足夠的能力去應付有關工作。這建議無疑可加快檢樓的步伐,又不會因為專業人士不足,而令檢驗費用不合理地上升。


民建聯關注到政府有意捨難取易,會先要求擁有法團的樓宇進行驗樓工作,但我們需提醒政府,最需要施以援手的大廈,是一些沒有成立業主立案法團的唐樓。所以,政府應該讓公眾知悉,如何協助未有法團的舊樓,最終真正落實大廈維修和保養的工作。


三 . 政府須研究如何落實「強制性驗樓計劃」


今次的諮詢文件,只集中討論「強制性驗樓計劃」的構思,但未有觸及檢驗樓宇後,業主如何集資維修。民建聯要求政府循多方面去真正落實「強制性驗樓計劃」


‧ 強制成立業主法團

民建聯今年進行的「樓宇管理及維修調查」結果顯示,對政府強制大廈成立業主立法案團, 有6成6的受訪者表示支持。民建聯關注到若不成立法團,要進行大型維修工程,可能困難重 重。民建聯亦明白巿民對於成立法團存有擔憂,若大廈聚居的是一批年老業主,他們未必有 足夠的知識和能力,去應付法團的工作。所以,民建聯認為在落實強制性驗樓的工作上,政 府可循兩個方向協助業主,成立法團或聘請管理公司。

‧ 協助財政緊絀的年老業主

政府早前已順應民建聯的建議,協助部分居於不設升降機的唐樓長者業主,入住公屋,然後 再出售他們的居所。民建聯關注到現時部分不願意集資維修的業主,他們或屬於這類經濟拮 据個案,每季繳交的差餉對他們而言,更是一筆固定的長遠開支。民建聯建議政府除了暫淮 他們遷居至公屋單位,於指定時間,由業主自行出售單位外,亦可發展「廉價版長者安居樂 計劃」。

構思中的「廉價版長者安居樂計劃」,由房協提供一些貼近公屋質素,但擁有長者設施的屋 苑,讓這批舊樓業主出售樓宇後,將款項作為「租住權費用」。長者每月只需繳付管理費, 毋須另付租金。長者若要終止租約,房協可按居住年期扣減租住權費用,餘額發還給長者或 其家人。


若果參與「廉價版長者安居樂計劃」的長者,在一段指定時間內,也未能成功出售物業,房協可在業主同意下,收購他們的單位。房協可將這類單位,用作「短期租約」公屋(租約年期1-2年),以避免單位長期空置。計劃最終的目的,是希望將單位出售或協助整幢大廈重建或復修。


以上的兩個方法,不論是入住公屋,或是入住「廉價版長者安居樂計劃」, 原意也是協助一些經濟有困難的業主,騰空單位。房協於收購這類物業的目的,是既不阻礙整幢大廈的驗樓和維修工作,亦可主動為有關單位,進行內部裝修,再推出巿場發售。此 構思的好處,是房協可藉機協助單位,甚至是整幢大廈進行重建或復修的工作,最終可改善整區的環境。對於有經濟困難的長者業主,毋需再為大型維修費用而躊躇,亦樂得遷上公屋,改善現有的居住環境。


強制聘請管理公司

樓宇的維修、保養是長遠的工作,並需要專業人士從旁負責,若該幢大廈的業主拒絕成立法 團,民建聯建議由房協協助舊區的大廈群,分組納入一個管理維修計劃,從旁協助參與計劃 的大廈,挑選適合的物業管理公司。管理維修計劃若由多幢大廈組合,可減低每個單位的運 作成本,減輕業主的開支。


同時間,由於房協具備豐富的物業管理經驗,若房協肩負這個「中介人」角色,可增加計劃的可行性,以及平衡小業主、管理公司的利益。甚至乎,若果社會上達到共識,房協亦可作為直接管理該大廈群的機構。


政府應建立物業管理公司的發牌機制

對於大廈管理工作來說,聘請管理公司是一個可以考慮的選擇,民建聯認為政府需要監管物 業管理公司的質素,積極推行發牌制度,保障小業主的利益,以免屋宇管理公司倒閉的同類 事件,再次發生。

 

四 . 定期進行「強制性檢查鋁窗計劃」


民建聯認為「一次過檢查鋁窗計劃」,只是一個治標不治本的方法,若鋁窗一旦失修,意外再生,即失卻計劃的原意。所以,民建聯要求政府採用「定期檢查鋁窗計劃」。


根據「定期檢查鋁窗計劃」的構思,業主在進行了第一次檢查後,往後每3年須定期檢查鋁窗,並按需要進行維修。若以全港樓齡超過五年的私人樓宇單位計算,有關計劃涉及一百萬戶的業主,民建聯擔心政府未能應付巨量的行政工作,最終令到計劃有名無實,甚至乎執法不嚴。所以,我們希望政府可研究不是以業主作為計劃的單位,反而是透過立團提交合資格人士的核實報告,以增加計劃的可行性。


不過,由於現時未有一個鋁窗維修員考核標準,亦未設有發牌制度,消費者委員會近年接獲有關窗戶維修投訴,更是持續上升。為了確保業界的質素,以及巿民的權益,民建聯認為政府應該盡快引入發牌制度,以及舉辦窗戶維修課程,以期提升服務質素。


五 . 支持成立「樓宇事務審裁處」


現時處理物業管理的糾紛,業主多數會向小額錢債審裁處、土地審裁處或法庭提出申訴,可是,由於所需時間冗長,且法律費用昂貴,因此令到小業主卻步。香港測量師學會建議設立的「樓宇事務審裁處」,由一位具法律及建築專業知識的人士領導,審理有關滲水和樓宇維修管理等問題,民建聯認為這是一個可考慮的發展方向。


六 . 完善政府現有的貸款計劃


樓宇復修物料資助計劃、樓宇復修貸款計劃 的適用範圍,其中一個申請條件,是大廈已成立業主立案法團,但民建聯認為 最有需要協助的,往往是未有法團的大廈。同時間,計劃只局於巿建局的目標區,對於一些舊樓林立的舊區,例如九龍城、黃大仙、新蒲崗、鰂魚涌、北角等地區,未能直接受惠。民建聯建議房協推行的貸款計劃,須彌補以上計劃的不足,涵蓋現時未能受惠的區域 。


由於舊樓的業權分散,部分業主更是不知所蹤,實有難以成立法團。民建聯建議巿建局和房協可加入彈性機制,假若大廈未能成立法團,但已取得8成業主的同意,進行維修,巿建局可以考慮批準有關申請,以減輕業主的財政負擔。

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