物業稅扣減額應與時並進

2016.01.30


很久沒有親自動手處理物業稅之報稅了。為了溫故知新,且來一個DIY又如何?


上網窺看一下近年吹得頗為紅火的網上報稅。看到一份稅務局編制的物業稅納稅說明文件,名喚《物業稅簡介(一)》者,列出業主不可扣減的項目,如:地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費和按揭利息,「一律不獲扣減」。不禁覺得有點奇怪。


一向以為《稅務條例》第十六條關於費用扣減的原則是十分清楚的。其主旨是納稅人為了賺取應課稅收入,為此目的而花去的費用便可作列支,即使支出大於收入也是合理的,因為初創時生意額未夠大而未能回本罷了。


但以此觀點看上稱不可扣減項目,馬上便覺得矛盾得很。


應納物業稅的收入是比較容易計算的。直接有關的費用如樓宇裝修費、大廈管理費和保險費等,為何不可作扣除呢?


大多數租客睇樓時,尤其是舊樓,總會要求業主在這裡油一油,那裡修一修,好讓其住得舒服一些,也為他日交回樓宇給業主時,少點restatement的麻煩。屋內各種電器如空調、冰箱、洗衣機等也要清洗維修一番。煮食爐的喉管接駁,也要更換以策安全,不管其是否剛剛更新過不久。


有經紀要求業主把委託裝修的單子拿出來,放在當眼處,好讓租客見到安心。如物業已入伙一段日子,還會有入牆水喉漏水之虞。最近某君便為此平整沖涼房之地台,花去了四萬元。


最近租金上升了。業主為了爭取較好租金,也樂意如客所願,多落點本錢也不計較。風氣形成了。業主們都如此。不裝修一番如何吸引租客呢?按《稅務條例》第十六條來看,準予作列支又有什麼不合理呢?


對待大廈管理費更離譜。大概是回歸前後吧,那時的租約,一般都是由租客交差餉和管理費的。後來可能是樓宇落成太多了,租客惡過業主,他們不願再交管理費而轉由業主交。業主一方面是啞子食黃蓮,減少了收入;復不獲扣減此費用,等於多交了稅。


從成本會計的角度看,管理費應屬直接成本。直接成本那有不可列支之理?如果租客與業主講掂數,租金少收某數額,讓租客以之交管理費。如是,則列支與否,已是關人個關。

另一個明知必不可少的扣減項目卻視如不見的,就是經紀佣金。不管是剛提到的《物業稅簡介(一)》還是特別為此而編寫的DIPN﹝部門操作需知﹞第十四,也沒有為此項目作個說明。今日香港的租務市場,有多少deal是可以不經經紀的服務而可以由主客雙方接觸而成的呢?除非是租期完後雙方續約再來一舖。


稅務局把所有可扣減費用,都放在百分之二十的「修理費」上計算。這個數可以把上稱的項目統包在其內嗎?


上稱之例子,其應評稅值是三十萬﹝月租金三萬八千元﹞;百分之二十修理費是六萬;實際上單是修理地台用了四萬;經紀佣金是一萬九千元,兩條數己差不多用盡百分之二十之數了。其他使用是白做了。


差餉與地租的分別處理也是叫人感不平的。按上稱兩份文件的解釋,差餉可作全額扣減。地租則無此待遇。相信大家都知道,當年中英談判香港前途時,曾經為了九七年租約到期後,如何為這些有人在住的樓宇找個可行的相等於續約的方案。結果就用徵收地租來解決。其實地租也是差餉一類,只不過不再提差餉二字,以免扯上政治影響吧。當年如果不是找出這個方案來解決問題,所有到期的樓宇都要「收歸國有」,然後重頭再買。要用《稅務條例》第十六條之精神來看,不交此地租,業主已做不成業主了,還有資格來收租麼?所以,不給列支,是與《稅務條例》第十六條之精神相左的。


再翻看《物業稅簡介(一)》,找到了筆者要找的答案!《簡介》上說聯權﹝co-owner﹞或分權﹝joint owner﹞的業主,其取得的「租金收入可由任何一位業主申報在物業稅報稅表上」。換言之,不一定是按50:50或其他比例,除非在契約上有說明。記得當年在律師樓聽解契師爺說:joint owner即是「不分份」。既是不分份,自然可以由業主自行決定其租金收入之分配了。


還有一些支出是與時並進地出現的,例如窗花之裝置。近年幼童攀爬窗戶失足事故多。有兒女之租客會提出此要求。政府是否有此強逼性規定則不清楚。總而言之,這個百分之二十的限額是否已足夠抵付有關支出,有關當局應注意一下。不要做着「過去行之有效」之夢便以不變應萬變對付算數。


刊於信報 香港執業會計師 馮培漳

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