監管商品房售後反租行為

2013.03.19


在內地商品房市場急速膨脹、交易日益頻繁的今天,房地產開發商為了在市場競爭中獲取更多的客戶和實現資金快速回籠,有可能會採取一些高風險甚至可能違規的銷售方式,其中,售後反租行為就是這樣一種開發商會使用的銷售方式。他們通過媒體大量刊登含有誇大成分的銷售廣告,承諾以售後高回報,「統一經營、原價回購」、「至高保障下的零風險投資」等,甚至作出無法兌現的配套承諾,以吸引眾多買家購買,造成現實中出現大量商品房售後反租個案。


不少香港和內地居民都是受害者,例如向我們反映的台山市地王廣場售後反租糾紛案,涉及1500多名業主,其中港澳台業主就有600多名。該樓盤發展商以“10年反租及10年後原價回購”等承諾來進行銷售,結果由於商鋪出租率嚴重偏低,營業效果未達預期,致使發展商出現拖欠業主租金,而業主又拖欠管理費等諸多問題,造成眾業主多次集體上訪,對社會穩定造成不良影響。


售後反租行為,是指業主購買了房產的產權後以一定的租金標準將房產反租給發展商使用,由發展商向業主支付租金的銷售方式。售後反租行為因含有融資或者變相融資內容,以及作出房地產升值或者高投資回報的承諾,涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》及國家工商局《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定。


售後反租的銷售模式存在諸多風險隱患。其一,可能存在欺詐,發展商可能將所開發的商品房作為擔保取得銀行貸款,同時又向購房者銷售該項目,當資金出現問題時,就携款逃匿。其二,發展商融資或變相融資後,將資金挪用到別的項目上,一旦項目運作某一環節出現問題,往往會導致資金鏈斷裂。其三,項目建成後經營不善,無法達到預期的收益水平,沒有現金流兌付。最後,小業主所購商品房往往涉及複雜的權利關係,容易引發債權債務糾紛等等。


針對上述種種風險隱患,我們認為應加強對商品房銷售市場的監管,嚴懲發展商違規銷售行為。各級房管部門對舉報發展商存在售後反租行為的,經查明屬實者,應採取執法措施,嚴肅處理。另外,應向民眾加強宣傳教育,推廣正確的投資觀念,提高購房者對相關法規的了解和風險意識。我們也應該不斷完善商品房銷售方面的法律法規,明確相關法律責任,讓當事人在發生糾紛後可依據法律尋求救助。


民建聯兩會提案系列之十九


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