空置稅介入需準則

2018.05.17


過去10 年樓市熱潮一浪接一浪,香港樓價屢創新高。近日,有關樓宇空置稅的討論再次被提出。截至今年3 月,已落成但仍未售出的私人單位數目達到9000個,部分發展商空置單位囤貨居奇、待價而沽。早前財政司長陳茂波表明,政府正研究釋放這些空置單位,空置稅是考慮措施之一。


政府研究空置稅一拖再拖


早在曾蔭權擔任行政長官的時候,社會就開始有意見要求政府推出空置稅,遏抑樓市,減少囤貨炒賣。其間,包括梁振英、曾俊華、鄭汝樺等人都曾表示政府會研究有關建議。然而及至當下,依然是「只聞樓梯響,不見人下來」。


當然,自由經濟和簡單稅制是香港賴以成功的基石,香港連續24 年被美國傳統基金會評為最自由經濟體。對於空置稅,筆者認為,當市場運作出現問題,在樓價超出市民負擔的今天,政府適度介入亦是無可厚非。


空置稅的概念並非新鮮事。撇開英、法等國家針對將物業丟空的業主開徵的空置稅不談,與香港定位相近的新加坡,亦推出了打擊發展商囤積單位的措施。自2011 年起,新加坡的發展商需要在取得土地後的5 年內建好並售出全部單位,否則就要支付相當於地價10%的額外買方印花稅,等於變相向任由單位空置的發展商徵收空置稅。


空置稅應針對一手中小型單位


筆者認為,要在香港推行空置稅,需要從對象、時間及類別三方面考量。新加坡針對發展商作為徵稅對象,並規定取得土地後5 年內售出單位的政策,值得香港借鑑。


從實際操作的層面,如果空置稅覆蓋範圍囊括二手單位,在查證有關單位是否存在空置情況的時候,將會耗費極大量的人力資源及公帑開支。我們不能簡單一刀切地向並非用於自住又並未租出的單位徵稅,畢竟部分業主未必會將單位出租,而是讓親人或朋友居住,甚或將單位用作存放物品之用。在香港整體空置率不高的現狀下,鑑定單位是否空置,最終的結果很可能是得不償失。


現時賣地條款中的「建築規約」,規定發展商需在72 個月內完成工程。筆者認為應該參考有關年期,規定發展商在相應時限內售出單位,剩餘的則徵收稅項。這樣亦可加速發展商流轉,興建更多住房推出市場。至於徵稅的單位類別,筆者認為對於一手單位徵收空置稅亦不應一刀切處理。要應對房屋問題,中小型單位是關鍵,這類單位是市民有能力消化而又是最供不應求的類型。


翻查差餉物業估價署資料,從2009 至2017年,面積40 平方米以下及40 至69 平方米的單位價格,分別上升237%及177%。反觀面積100至159 平方米,及160 平方米或以上的大單位,分別錄得93%及75%升幅,遠低於中小型單位升幅。事實上,大面積單位本來就屬樓市上的奢侈品,並非一推出就能夠在短期內售出,而且對解決香港住房問題亦沒有太大幫助。


香港樓價熾熱,空置稅雖然有助解決發展商囤貨居奇的問題,但卻非解決住房問題的根本之策。追本溯源,要求得廣廈千萬間,仍需從加大供應著手,這樣才能滿足市民的住房需求。

刊於明報

立法會議員劉國勳

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