空置稅是好辦法嗎?

2018.06.04


病急最忌亂投醫。近月政府就是否開徵新樓空置稅「放風」,這個事情便要小心處理。回顧過去政府推出的一些樓市「辣招」,普羅市民看不到有成效,反而被歸咎為有助推高中小型單位樓價。因此若政府想再推出任何干預樓市的措施,應該更加小心謹慎,避免「好心做壞事」。


本港樓市早已「病急」多時。若以平均呎價計算,比之5 年前已飈升約1 萬元,近年一手樓平均呎價已突破2 萬元關口,但每逢新盤開售仍然大排長龍,而且大部分買家都是港人,反映本地存在龐大置業需求。事實上過去政府亦曾多次「出口術」,言語之間不鼓勵市民急於買樓,說要留意息率變化等。言猶在耳,如有市民幾年前真的聽從政府「忠告」而不急於買樓,今天豈不是吃大虧了嗎?除非這個需求可以被滿足,否則我看不到樓市會無緣無故降溫。


增一手樓成本市民或要付更高代價


除了置業需求龐大,另一個導致樓價節節上升的主要原因,就是地價和建築成本高昂,也就是「麵粉和麵包」的問題。按常理而言,若想一手樓價格下降,便應減輕這方面的成本。但新樓空置稅卻反其道而行,實際上增加了未出售或未能出售的一手樓的成本,發展商很可能把相關成本一併計入樓價之中,市民可能因此而要付出更高昂代價。


有一種說法認為,假如政府按月徵收空置稅,或許有可能迫使發展商減價求售。可惜這只是一個理論,假如真的付諸實行,還要考慮3 個問題。第一,空置稅未必適用於已建成的新單位及已完成招標的新盤,因為過去標書沒有空置稅這項規定。也就是說,假如真的要開徵空置稅,最有可能受影響的應該是還未招標的地盤,也就是最快都要五六年後才建成的樓盤。而且凡是開徵空置稅,一般都設有一段通融期。新加坡也是一個土地供應緊張的地方,該處設有空置稅,有為期兩年的通融期。假設香港跟從新加坡,由土地招標到通融期結束開始徵稅,隨時是七八年後的事情了。


正所謂「遠水不能救近火」,與其糾纏在開徵新稅的問題上,倒不如好好利用這幾年時間,做好各個新發展區尤其是新界東北的收地安置工作,以期大量公私營單位盡快落成,從根本上解決香港房屋問題。第二,假如堅持要立即向所有空置單位徵稅,發展商或許會提司法覆核,一個冗長的法律程序從此展開,最少消耗好幾年時間。這樣做是否值得, 實在見仁見智。同樣是「遠水不能救近火」,何不集中精力用幾年時間解決未來8 年的800 公頃「土地荒」呢?


第三,從一手樓銷售的公開資料顯示,目前並非所有類型的單位都那麼「渴市」。市場上最受歡迎的單位為樓價1500 萬元以下的單位,約佔現時所有一手樓銷售的八成。但1500 萬元或以上的一手單位,即大約750 平方呎以上的單位,銷售情況遠不如1500 萬元以下的單位,甚至有賣不出的情況。開徵空置稅有一個重要的假設,就是假設那些空置單位一放出去就能賣出。但以上資料顯示,這個假設未能完全成立。


增土地供應才有望解決住屋問題


政府把私人樓宇按實用面積分為5 類,當中的中小型單位屬於A、B 和C 三類。A 類為小於430平方呎,B 類為430 至752 平方呎,C 類為753 至1075 平方呎。去年底的9000 多個空置一手單位中,A、B 兩類單位合共佔六成。假如政府真的要開徵空置稅,應該集中向這兩類中小型單位下手,不應以「一刀切」方式向所有空置單位徵稅,以免進一步扭曲市場。


一直以來,筆者都希望社會把討論焦點放在新發展區。筆者深信,只有新發展區發展起來,從根本上增加土地供應,才有望解決住屋問題。這是土地房屋問題的主軸,其他方案只屬襯托,治標不治本。新樓空置稅或許可以「明天的飯今天吃」,但先要確保明天還有飯吃。因此,沒有事情比持久、穩定的土地供應更重要。新界東北計劃自2012 年第三階段公眾參與活動至今已過了6年,只能用一個「慢」字來形容。由此觀之,空置稅不外一道「花招」,掩蓋了新市鎮發展緩慢和土地供應不足的事實。與其博取掌聲,還不如實事求是好了。

刊於明報

立法會議員陳克勤

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