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告別劏房3.0倡議:有序取締劣質劏房,住戶安置必不可少

2024年8月12日


告別劏房行動感謝政府接納我們的2023年提出取締劣質劏房的建議,特首在去年10月施政報告宣布,成立「解決劏房問題」工作組,要求工作組在今年8月提交報告,就進一步解決劏房問題,提出建議,包括為劏房居住環境設定最低標準,如居住面積及樓宇安全等,並針對不合最低標準的劏房,提出取締方法等。我們今日正式發表對進一步解決劏房問題的倡議,包括建議劏房以整體面積計算,最低標準為7平方米;主要起居空間的高度應該不少於1.8米,杜絕「樹窿房」及天台屋等僭建劏房,並實施劏房登記制度,期望在立法後2至3年內,逐步告別劣質劏房。



告別劏房行動經今年3、4月起,曾與營運過渡性房屋的社福機構代表、學者等初步討論,哪類劏房要被取締。其後,我們擬定了劏房最低標準的原則,並開始搜集劏房個案,團隊前後共拜訪過逾20間居住環境較差的劏房,向他們收集意見。我們後來向工作組初步說明劏房最低標準的意見,並邀請工作組組長黃偉綸副司長及副組長何永賢局長落區,讓他們與居住環境較差的劏房戶直接溝通。經過數個月以來比較個案及聚焦小組等資料,我們擬定了進一步解決劏房問題的政策倡議目的:


1. 確立劏房居住環境最低標準,包括為整個單位面積、高度設限,讓居民居住空間得到保障;


2. 確立劏房樓宇安全、消防安全與衞生要求,訂出最低標準;


3. 分階段取締劣質劏房,安全風險較大的劏房,必須先行被取締;


4. 確立寛限期,讓業主可在寛限期內,就單位作出改動,以便符合劏房最低標準;


5. 制訂劏房登記制度,業主在法例實施起某一個時間內,必須向部門登記有劏房出租的物業,否則即屬違法,不能租賃劏房;


6. 籌組跨部門專責辦事處或工作組,負責處理劏房事宜、落實及監督新措施的實行;


7. 因實施取締劏房政策受影響的住戶,當局必須做安住戶安置工作。



聚焦小組在2024年3月期間,我們組織了九龍西一些劏房居民,舉行分享會,並有房屋局局長參與。我們在會上鼓勵他們分享現居於劏房的情況,鼓勵他們申請入住過渡性房屋及簡約公屋。大部分住戶都已申請公屋,部分年期較長如9年,居住面積都是一家三口或四口,居住在100至120呎的劏房。有住戶分享在平日,要到洗手間洗菜,家中有老鼠及蚊子多。


部分人士一直沒有租約,也不知道業主有否向差估署或當局登記租賃通知書。有住戶反映業主沒有遵從劏房租管法例規定,例如提交水電費單副本。在聚焦小組活動上,也有已搬入過渡性房屋的前劏房戶分享,指環境空氣較以前好。他們部分人稱,希望可入住在市區的簡約公屋。



個案資料分析因應政府於2023年成立「解決劏房問題」工作組,就著全面處理劏房問題作調研,包括為劏房居住環境設定最低標準,及針對不合最低標準的劏房提出取締方法等的工作,民建聯在2024年4至6月期間,選取本港劏房戶較集中的區域,分別是深水埗、油尖旺及九龍城,搜集劏房個案及與劏房戶進行聚焦小組訪談,了解劏房居民對劣質劏房定義的看法、個人以及居住實況等。



劏房住戶類別受訪者中有一半是單身或獨居,另一半屬於二人或以上的家庭。大部份受訪住戶表示自己有申請並正輪候公屋。有部份住戶表示自己有申請過渡性房屋及簡約公屋,希望盡快改善居住環境。沒有申請簡約公屋及過渡性房屋的住戶中,大部份表示因工作和交通原因,擔心未能適應而沒有申請。有住戶表示自己習慣居於劏房單位,不會選擇搬遷至其他房屋種類,包括公營房屋。


居住實況及劏房問題研究發現大部份劏房單位位於樓齡達50年或以上的樓宇,大部份單位屬於板間房類別,面積少於100呎,當中3成單位面積更是不足50呎,有住戶的空間只有一個以木板間隔的床位大小。有劏房出現廚房和廁所共於同一空間,或與鄰近單位共用廚廁的情況。另一方面,大部份受訪住戶表示大廈及單位內欠缺消防安全裝備,部份受訪者指住所不時有老鼠、床蝨和蟑螂等昆蟲出現,亦有住戶指單位有滲水漏水的問題。



對劣質劏房的看法大部份受訪者贊成取締劣質劏房,有部分認為其居住的單位屬於劣質劏房類別。針對劣質劏房定義,大部分受訪住戶認為單位面積和高度應有明確的標準數字。單位內要有通風窗及獨立的廚房和廁所,亦是大部份住戶揀選的,欠缺的或應納入劣質劏房名單。部份住戶認為大廈的結構及單位內的消防安全亦應考慮。另外,有住戶認為本港應進行全港劏房戶普查,了解劏房戶的確實情況。


劏房住戶現身說法劏房住戶陳女士表示,她一家四口居於深水埗,申請公屋已有3年,房間狹窄,3500元月租,但不足100呎,套房內連床也放不了,要外出工作的丈夫日常要「打地舖」。周先生獨居於天台組合屋內,面積有80呎,有領取綜援,經常遇到日灑雨淋場面,氣溫常達38度及鼠患嚴重,業主已收到屋宇署通知,須在半年內清拆天台屋,周先生稱自己很快會遭到迫遷。



告別劏房3.0具體政策倡議


1. 制訂劏房登記制度確保所有劏房租賃均受到政府監督及規管。沒有登記的劏房,不可用作住用租賃;業主在法例實施起某一個時間內,必須向部門登記有劏房出租的物業,否則即屬違法。在立法上,對未有登記的出租劏房,當局必須對違例者施行一個相稱的罰則。實施登記制度,可讓政府更掌握全港劏房整體情況。


2. 以計分制度分階段取締劣質劏房監管部門應就取締劣質劏房,設立計分制,按風險評分,制定執法計劃。而屬於僭建、明顯有結構安全,不符政府地契條款,安全風險較高的劣質劏房,應優先予以取締。


3. 設立合理過渡期當局應設立一個合理過渡期,例如12個月內,讓有意申請登記的劏房業主,可在寛限期內改造單位,以符合登記要求。超出寛限期亦未作改善的劏房,除非業主有合理辯解,否則劏房將被列入取締之列。


4. 以簡約公屋及公屋等安置受影響住戶在落實取締劣質劏房行動時,必須做好租戶安置工作,並設立或聘用社福機構的社區服務隊,解釋取締行動和安置安排內容、提供輔導、轉介和其他協助,以減低對租戶的影響。在安置方面,如受影響租戶已輪候公屋多年,接近配屋階段,當局應尋求房委會協助加快編配,讓他們可以盡快「上樓」,若已輪候逾三年,但未至配屋階段,亦應盡量安排簡約公屋。至於其他有住屋需要的住戶,亦應協助他們入住過渡性房屋,以免有受影響租戶因取締行動而無家可歸。



5. 檢討劏房租管條例為免取締行動後,劣質劏房重現,當局應切實執法,檢控違例個案,並適時檢討增加違例者的罰則,以維持登記制度及法例的阻嚇力。同時,因應登記制及取締行動,劏房的總供應將有明顯的減縮,為免劏房出現不合理的加租潮,當局應檢討現行的涉及劏房的租務管制法規。



6. 籌組跨部門專責小組及合作平台設立登記制度、取締劣質劏房、執行劏房租務管制以及安置受執法行動影響租戶等工作,涉及多個政策局及部門,而在落實上述工作時,必須強化各部門的合作,才能順利開展各項工作,並將對租戶的影響減至最低。為此,我們建議政府當局籌組跨部門專責小組及合作平台,由專責小組主理核心工作,如設立登記制度及制定取締計劃,合作平台則用以強化政策局及部門之間的協作及溝通,以避免各自為政,並提升工作效率。


7. 整個劏房面積不應低於7平方米現時公營出租單位的人均編配面積為不少於7平方米。當局應參考這個標準,為劏房訂定不低於7平方米的最低面積標準,但必須因應最新情況或轉變而作出調整。而按政府統計處數據顯示,本港2021年有10,170個(佔比9.5%)劏房樓面面積少於7平方米。如把最低面積訂為不少於7平方米,預計約有一成劏房將不符合標準,或需取締。



8. 劏房主要起居空間的高度應該不少於1.8米以香港男士平均高度約為1.75米作基準,若起居空間低於1.8米,將難以讓住客正常站立,嚴重影響其日常生活,故為杜絕所有「閣仔房」與「樹窿房」。我們建議在制定劏房的最低面積時,亦應一併設定最低的空間高度,而我們建議地面量度至天花板的高度必須不少於1.8米。



9. 廚廁必須有間隔分開廚廁合一除了引伸衞生問題,我們曾到過的劏房,住戶經常要提防浴簾太接近爐灶,引發火警。因此,我們建議合標準的劏房,若內設有廚廁,兩者必須有實質的間隔分開;若只設有廁所,亦應與其他空間有實質的間隔作分隔。


10. 單位必須符合照明及通風要求根據《建築物條例》及相關附屬法例,每個用作居住用途或廚房的房間,須有天然的照明與通風。所以,劏房單位亦應必須符合基本的法例要求。



11. 劏房設置須符合消防安全標準。劏房房間必須符合消防安全規定,建議禁止劏房內使用火水爐。


12. 劏房不能存在結構安全問題劏房本身如屬於僭建物,如設於僭建露台、走廊或天台;存在明顯及嚴重的結構安全風險,應被視為不合標準。


13. 同步檢視床位寓所條例應檢視目前《床位寓所條例》,以便跟劏房最新規定有一致性。



14. 劏房的必須符合地契條款如劏房所在的建築物,屬於工廈或商業樓宇等不可用作住宅用途,或不符政府地契條款的用途,均應被視為不合標準,而應列入取締之列。



15. 確保政府如期供應公營房屋我們期望,若當局能於2025年內完成劏房登記制的相關的立法,計及條例相關的寬限期及必要的過渡安排,期待立法實施後2至3年內,所有可合法出租的劏房應已基本符合最低住用標準。而隨著執法行動的開展,我們期望在2029年或之前,市面上將不再存在不符標準的劣質劏房,本港將可正式邁向告別劏房。而為免出現負面標籤,我們亦期望社會可逐步棄用「劏房」的稱號,並將合規已登記的分間單位,以較中性的「共享房屋」稱之。


16. 善用大數據管理劏房善用大數據,持續抽查或統計劏房數量及住戶居住環境情況,以了解劏房租務市場的變動,為租務管制的執行、研究設立「起始租金」及相關政策的檢討提供數據支持。



17. 增設更多社區客廳盡管落實登記制、租務管制及取締劣質劏房,亦難以短時間內改變劏房居住空間偏小的結構性問題,故我們建議當局持續在劏房集中地區,尋覓空間增設一定比例的社區客廳,以為劏房住戶提供更多共享的生活空間,改善他們的生活質素。


18. 保留過渡性房屋功能待簡約公屋2026至2027年全部落成後,仍會有1.9萬個過渡性房屋營運。建議把過渡性房屋轉為社會房屋,與簡約公屋明確分工,當公屋供應速度有明顯改善時,保留部分過渡性房屋,以供未符合輪候公屋的住戶,可以入住。目前剩餘的10多億元過渡性房屋專用撥款,可用作支持私人發展商或機構改建空置住宅單位或非住宅樓宇,用作社會房屋,以供有困難的居民入住。




傳媒聯絡:

告別劏房行動召集人、立法會議員鄭泳舜 63731979

深水埗區議員劉佩玉 56676557






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