就「全面改革滲水辦」發表倡議書

2025年2月5日 

​立法會議員陳恒鑌今日(5日)發表《全面改革滲水辦》倡議書，樓宇滲水專家賴達明、荃灣區議員古揚邦、伍俊瑜、黃啟進，以及葵青區議員郭芙蓉、盧婉婷到場作地區滲水個案介紹，議員表示由於過去滲水辦的機制和技術，不少個案難以解決，這些案例值得政府部門反思，表明滲水辦急需改革。倡議書指出滲水辦存在案件積壓嚴重、資源利用率及技術應用滯後，部分個案難以解決等問題，倡議書介紹了澳門、新加坡解決滲水問題的模式，並提出以下政策建議： 

普及新技術，重訂立案及結案標準​

陳恒鑌指出，目前對滲水問題的新測試方法包括紅外熱成像分析及微波斷層掃描，但並未應用到所有滲水個案中。以2019年為例，新技術測試方法找到滲水源頭的成功率達76%，較傳統方法高32%。由於滲水辦採用新技術已有超過五年的經驗，若能普及到全部個案，將能更快更準確地獲得立案依據，加快修復滲水進度。 

​他又指，滲水辦設立於2003年SARS疫情後，相關標準的設立側重於『衛生妨擾』，而目前的許多滲水個案雖不至35%濕度，但其生活質量已有明顯影響，故當今標準應有所下降。並且應該針對邊緣個案進行更多回訪，而非草草終止調查，後續又要重走一遍流程。對有強烈訴求並多次求助滲水辦的業主，可考慮增加多一個判定標準。 

設專案經理，完善外判顧問監管​

陳恒鑌建議設立『專案經理』的角色，負責持續追蹤和向案主匯報滲水問題的源頭處理進展，確保問題能迅速解決，並鼓勵公眾參與和溝通。聯辦處應推行一套簡潔的處理指引，使市民能輕易理解和參與滲水問題的解決過程，從而減輕市民解決滲水問題的行政負擔。 

​在現行法例下，如個案涉及不合作的業主／住戶則會令處理更費時，原因是該辦有可能要根據《公眾衞生及市政條例》的規定及程序向法庭申請「入屋令」，才可以進入涉事單位調查及測試。故此，陳恒鑌認為，當局應當考慮修例，簡化入屋檢查滲水問題的法定程序。 

​申訴專員公署及審計署，以及不少坊間人士均指出，滲水辦對外判顧問監管不足。當中，有顧問公司曾被發警告信及兩次表現評核報告不合格，僅被禁競投屋宇署顧問合約3個月。現時不少外判顧問亦同時兼職公正行，在滲水辦未能找出源頭時，便會介紹業務到自己的公司，更有滲水辦職員入場時，直接同業主「支招」，介紹臨時性的補漏措施，導致測試被干擾。陳恒鑌亦認為，有必要對顧問進行花紅制，對限期內妥善完成個案處理的外判顧問予以獎勵，激勵外判顧問保持良好紀錄。 

引入仲裁制度，善用地區網絡調解​

過往，滲水辦只側重以刑事責任解決問題，由於舉證刑事的門檻較高，檢控效率低於民事解決，而民事成本高昂。如果滲水辦無調解或仲裁功能，則無法改革現有部門不足及法例盲點。陳恒鑌建議市民可選擇自行付費完成檢測報告，將檢測報告交由具有調解及仲裁權力的滲水辦去決定責任歸屬及比例，在進入法庭前解決問題，既可加強滲水辦成效，亦可減輕法院負擔。 

​他還表示，「善用地區網絡能夠更高效率地處理樓上與樓下的糾紛，很多時候滲水問題能透過當事人協商解決，若交由政府處理，則需要等待較長時間。而利用地區團體人士更熟悉社區脈絡，介入調解能更好，希望未來能在新界西南地區試用這一模式。」 

 善用《建築物條例》及《建築物管理條例》​

樓宇滲水專家賴達明表示，目前滲水調查只能依第132章《公眾衞生及市政條例》發出妨擾事故通知或命令，其範圍限定於故意損壞化糞池、污水池、臭氣隔、虹吸管或任何衞生設施構成妨擾。 因此他建議，應放寬食環署的權力，使其能夠處理所有滲水情況，而不僅限於污水問題。這應包括所有滲水個案，例如冷凝水等也應被視為妨擾。此外，應考慮將可循簡易程序處理的妨擾情況納入定額罰款範疇。 

​賴達明認為，根據香港法例第123章《建築物條例》第26A條，政府有權向破舊或欠妥的建築物業主發送書面命令，要求其在期限內進行指定的工程，或委任一名認可人士進行勘測及整改。賴達明建議滲水辦善用《建築物條例》去解決嚴重的滲水問題，例如影響樓宇結構安全的個案，並解釋當中的「欠妥」兩字，令其包括樓宇滲水問題。 

​他又指，根據香港法例第344章《建築物管理條例》（業主責任）第34H條，對「維持物業的職責」規定，凡擁有建築物任何部分的人，或享有使用權的人，雖然公契並無對該人施加修葺妥善的責任，但該建築物的所有業主都有維持建築物狀況良好的責任。對此，他建議政府將《建築物管理條例》相關條文刑事化，令所有業主負起維持「修葺妥善及狀況良好」的基本責任。 

水務處儘早介入，並由屋宇署主導滲水辦​

賴達明表示，在滲水辦成立以後，水務署的角色相對遜色。但實際上存在不少持續滴水的個案，此類滴水現象明顯且持續，往往與供水喉管滲漏相關，應屬於水務署的範疇。賴達明建議，讓水務署儘早介入，以盡快確定滲水源頭，並將案件分流到合適的部門處理。 

​滲水辦過去由食環署主導，其原因之一是其成立於2003年SARS疫情期間，當時重點關注衛生滋擾問題。隨著滲水辦的專業化，應將關注重點從衛生滋擾轉向樓宇結構及樓宇內居民的舒適度。此外，僭建物屬於屋宇署管理範疇，但目前屋宇署對由滲水辦轉介的個案關注有限，如因劏房造成的滲水問題，署方只要求業主處理滲水，並未全盤糾正僭建問題，故經常出現治標不治本的情況。因此，他建議滲水辦由屋宇署主導，並擴大其權責，成立專責小組，負責處理涉及僭建及滲水問題的單位，以達致一步到位的效果。 

《全面改革滲水辦》倡議書連結：https://drive.google.com/file/d/1fgsZl-97fB9Qpno08xF5KvEin8-NoScs/view?usp=sharing ‎

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