民建聯倡議「租置計劃2.0」九龍東公屋居民意見調查
- 民建聯
- 8月26日
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2025年8月26日
一、 背景
房委會自1998年起推出「租者置其屋計劃」（下稱「租置計劃」），至今已涵蓋39個租置屋邨，成功售出超過14萬個單位，協助公屋住戶踏上置業階梯。「租置計劃」一方面助力基層居民累積資產，實現置業的夢想，縮窄貧富差距；另一方面釋放土地價值，減輕政府財政負擔，而所獲收益能再投入房屋與社區建設，惠及市民。
民建聯一直積極倡議重啟公屋「租置計劃」，並提出升級版「租置2.0」，讓現有租戶可透過「合理價格」購買原居單位，既協助居民實現「上車夢」，亦讓他們得以留在熟悉社區，延續原有的生活圈與人際網絡。據估計，計劃有望惠及全港約80萬公屋家庭，進一步鞏固基層資產累積渠道，為社會向上流動提供更穩固的支撐。
在首次「租置計劃」中，九龍東是全港認購率較高的區域之一。根據房屋委員會2023年報告，觀塘和黃大仙區的租置單位售出比率較突出。其中，興田邨出售率逾92%，彩霞邨亦高達85%，超越全港平均的83%，充分反映區內公屋居民強烈的置業意願。
二、研究方法
為此，民建聯九龍東團隊於2025年7及8月舉行了7場居民大會，並同步展開問卷調查，訪問區內所有公共屋邨約15萬戶公屋居民，期望透過具體數據了解九龍東各屋邨居民對政府重推「租置計劃」的意見與看法。
三、 調查結果與分析
本次調查於8月期間在九龍東所有公共屋邨展開，共收回7046份有效問卷。調查重點探討居民對「租置計劃2.0」倡議的意向，包括：居民購買現居單位的意願、期望獲得的市價折扣幅度、對房委會保留公共空間管理權的看法、公屋出售後的理想管理模式，以及影響購屋決定的關鍵因素等。
A. 九龍東公屋租戶購買意願強烈 藍田邨、寶達邨、秀茂坪南邨支持率最高
調查結果顯示，九龍東公屋居民對房委會重新推出「租置計劃」反應熱烈，76%和21%的受訪者分別表示「一定會買」或「多數會買」現時租住的單位，僅約2%和1%的受訪者分別表示「多數不會買」或「一定不會買」。其中，藍田邨、寶達邨、秀茂坪南邨的購買意願最為強烈，一定購買現居單位的比率分別是90%，89%和89%。 在售價方面，居民普遍期望能以市價的15%至35%購入單位，反映他們對計劃的可負擔性與公平性有明確期望。另外，有97%的受訪者同意房委會此次只出售公屋單位及大廈範圍，其他大廈以外的公共空間，如道路、公園、球場及商業設施則由房委會保留及管理。同時，有61%的受訪者希望出售後的公屋由房委會繼續管理，由房委會定管理費，業主按月交管理費。
數據圖表
購買意願強：76%和21%的受訪者分別表示「一定會買」或「多數會買」現時租住的單位，僅約2%和1%分別表示「多數不會買」或「一定不會買」。
屋邨意向列表（由高到低，購買意願佔屋邨整體居民的百分比）
有64%的居民期望能以市價的15%至35%購入單位
有97%的居民同意房委會此次只出售公屋單位及大廈範圍，其他大廈以外的公共空間，如道路、公園、球場及商業設施則由房委會保留及管理。
有61%的居民希望出售後的公屋由房委會繼續管理，由房委會定管理費，業主按月交管理費。
B. 居民支持「租置」 希望穩居熟悉社區
分析結果顯示，居民支持購買的主要原因包括：38%的受訪者認為這是獲得穩定居所的難得機會；17%希望將單位留給下一代，實現家業傳承；另有12%則認為價格吸引；同時有12%希望透過購置單位，免受「寬敞戶政策」影響，避免被迫搬遷。
從以上結果可見，受訪者普遍認為「租置計劃」有助於維持現時穩定的生活與社區環境。不少人視此為安居的契機，不僅可避免因「寬敞戶政策」而被迫搬遷，亦能繼續留在熟悉、配套完善的社區生活。同時，部分居民希望透過購置單位，將居所傳承予下一代，延續家庭根基與社區連結，實現安居樂業的願景。
事實上，在多場居民大會中都有居民表示：「大家都想買樓安居樂業，繼續留喺熟悉嘅社區，附近有地鐵、超級市場等設施，又可以用較低價格置業，生活更方便穩定。」亦有居民比較不同房屋計劃後指出：「相較於綠置居或居屋計劃，「租置計劃」對長者及基層家庭幫助更大，因為可以用更優惠嘅價格購置房產，同埋係自己住果個單位。」更有居民分享：「購買單位後，可以翻新及改善居住環境，提升生活質素，感覺更舒適同有歸屬感。」
主要動機： 38%希望擁有穩定居所、17%計劃傳給子女
C. 居民關注維修負擔與管理責任
在反對購買的原因中，37%的居民擔心未來維修費用的負擔，22%憂慮無法承擔供款，另有20%則對物業管理問題表示顧慮。
從調查結果可見，居民普遍擔心由「租戶」轉變為「業主」後所衍生的額外開支與管理責任。過去傳媒亦多次報導，部分租置屋邨在「一邨兩制、混合業權」的情況下，出現滲水、衞生等管理問題，尤其在公用地方管理權責不清時，問題更難以處理。隨着「租置計劃」實施的屋邨屢現管理與維修爭議，坊間普遍認為，混合業權及制度不一是導致問題的根源，亦成為居民的主要憂慮之一。
在居民大會上，有人特別關注圍標問題，例如指出：「業主立案法團可能出現圍標情況，導致維修工程費用被抬高，增加業主負擔。」他們認為：「若由房委會統一管理，可有效防止圍標，確保招標過程公平透明，減少不必要開支。」
同時，有居民擔心混合業權會令管理問題惡化，例如：「高空擲物、噪音滋擾等投訴無人處理，嚴重影響社區質素。」因此，有人建議：「應讓居民選擇由房委會擔任管理人，以統一管理，避免混亂。」
此外，也有居民憂慮突如其來的大額維修費：「如果突然要支付一大筆維修費，真係負擔唔起。但如果有維修儲備金，就唔使太擔心，唔怕突然要俾好多錢。」
不購買原因： 37%憂慮日後維修費用；22%擔心「供唔起」；20%擔心管理問題；
總括而言，調查反映居民對「重推租置計劃」持正面態度，期望能穩居熟悉的社區環境，並將居所傳承至下一代。然而，維修費用的負擔與日後管理責任，仍是他們最為關注的核心問題。
四、 「租置2.0」：以居民為本，平衡各方需求
1. 根據市價及住戶收入水平調整可負擔價格
儘管原有租約提供價格折扣，但因樓齡、面積及地段等因素，部分單位定價仍超出居民負擔能力，令其卻步。新提議的「租置2.0」方案將參考公屋家庭平均收入，並以市值約20%至25%作為定價基準，確保住戶每月供款及住房支出不超過收入的25%。
根據此估算，多數單位售價預計將低於100萬，遠低於私人市場水準。此舉不僅能解決舊計劃中居民「有意願卻無能力」購買的困境，更有望顯著提升其購買意願。
2. 明確劃分公用設施權責，減少管理糾紛
過去在部分公共屋邨，由於業權混雜，商場、休憩區等公共空間的清潔與維修責任界定不清，導致長期糾紛及社區環境質素下降。此外，屋邨範圍內的不少社區設施、山坡及行車道亦屬管理範疇，令不少居民憂慮需承擔沉重的維修責任，加劇對成為業主後潛在負擔的擔心。
「租置2.0」將範圍限制於樓宇主體及專屬設施（如泵房、電力設備），其他公共區域如車道、商場等維持由房委會集中管理，從而直接避免責任推諉及維修費分配不均等困擾。
3. 設立維修儲備金，確保長遠保養
近年眾多租置屋邨樓齡已接近三十年，陸續被納入「強制驗樓計劃」，需進行全面驗樓及維修。由於公營房屋的管理費用遠低於私人住宅，不少租置屋邨已出現設施老化與損毀情況，維修開支龐大，亦更容易引發業主與法團之間的爭議。
「租置2.0」方案建議最終售價將包含一筆上限為10萬元（約等同一次大型維修開支）的儲備金。此外，由房委會設立「維修基金」，資金來源包括房委會注資、單位售價部分款項及管理費中的維修儲備，總額足以應付未來三次、每隔15年進行一次的大型維修工程。所有工程須由房委會統一負責招標、監管及驗收，確保資金充裕且運作公開透明。此舉不僅能消除居民認為「維修應由政府承擔」的顧慮，更能有效防範維修費用突增而無力負擔的風險。
4. 設禁售期及二手市場限制，防止炒賣
「租置2.0」方案建議設頭五年的「禁止公開轉售期」，期間只允許原價售回房委會；其後在「第二市場」（包括「白居二」）放售的單位中設有售價上限（*房委會評估價值＝市值減補助額連利息），需補地價才能公開出售，避免單位被用作炒賣。這可讓資源優先惠及長期輪候、急需置業的基層公屋家庭。
5. 房署繼續統一管理，管理模式靈活
在「租置計劃」下，多個屋邨於成立業主立案法團後，因缺乏管理經驗與資源，導致管理失效，令高空擲物、「曱甴屋」、鼠患、隨地便溺及噪音滋擾等問題加劇，情況甚至較租置前更為嚴重，嚴重影響社區環境與居民生活質素。
此外，當出租與出售單位之間出現糾紛或維修問題，例如上下層漏水，往往涉及法團、住戶、房屋署及滲水辦等多個部門。由於權責界線不清，加上涉及的機構眾多，居民難以理清處理途徑，令問題的解決時間遠較房屋署單一管理時為長，增加居民的不滿與困擾。
「租置2.0」建議由房委會或房屋署擔任「公契管理人」繼續管理所有屋邨公共地方，業主僅需繳交管理費。同時，亦保留成立法團的選項，讓居民依據自身意願決定，滿足不同需求。
五、結語
民建聯一直倡議重新推行公屋「租者置其屋計劃」，不僅回應基層市民的置業訴求，更有助紓緩他們在置業過程中的財政壓力。雖然基層家庭渴望擁有穩定居所，卻常因資金不足而望屋興嘆。此計劃不但有助他們安居、累積資產、實現向上流動，也能優化公屋資源分配，為公共財政注入長遠動力，實現政府與市民的雙贏局面。
在當前政府財政壓力日益加劇的背景下，重啟「租置計劃」正是適時之舉。此計劃無需政府額外投放新資源，可透過向公屋居民出售單位獲取收入。相關收益不僅可用於其他房屋福利項目，提升資源運用效率，確保公共房屋制度的可持續發展，減少對財政撥款的依賴，更有助促進社會長遠穩定。
因此，民建聯促請政府儘快重啟「租者置其屋計劃」，盡早公布具體藍圖，協助基層家庭實現安居理想與置業願景。民建聯將持續與居民同行，廣納民意、積極解說，全力推動政策落實，讓更多家庭邁向安居樂業的生活。
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