公布變革房屋土地政策倡議

2021.09.26


過去十多年,政府一直視房屋為「重中之重」的政策,上屆政府重推《長遠房屋策略》以求建屋安民,紓解房屋問題衍生的社會矛盾。然而,自2015年《長遠房屋策略》正式推行以來,本港的房屋問題非但未見改善,更有惡化的趨勢,加深社會矛盾。鑒於香港已進入新時代,社會氣氛趨於平和,行政立法關係亦重回正軌,房屋及相關土地政策亦應作出變革,以回應市民安居的訴求。就此,民建聯今日(26/9)舉行記者會,由立法會議員李慧琼、柯創盛、劉國勳和鄭泳舜提出多項具體的改革倡議。


一) 現時主要問題


問題一﹕房屋供求失衡每況愈下


房屋供求嚴重失衡是《長遠房屋策略》指出的房屋問題「痛處」之一。而2015/16年度為《長遠房屋策略》開局之年,當時訂下的私人住宅供應目標為19000伙,但實際的供應只有11300伙,僅及目標的六成,而其後的兩年亦未能達標。及至政府因為要增加公營房屋的供應「比例」,下調了私營房屋的供應目標才能勉強達標。至於公營房屋方面,供求之間失衡更是每況愈下,自《長策》推行以來6年間「欠下」的「樓債」達81000多間,處於長期「追落後」的狀況。(見下圖)


2015/16至20/21私人住宅供應情況

2015/16至20/21公營房屋供應情況

問題二﹕樓價租金脫離市民負擔能力

儘管私營房屋供應近年勉強「達標」,但這絕不等同房屋供求嚴重失衡問題就可以「水到渠成」地獲得解決,因為《長遠房屋策略》在制定供應量目標時,根本沒有針對問題,如「三年上樓」。結果在經歷黑暴、新冠疫情,以至經濟下滑後,樓價及租金依然高企,並進一步拋離一般市民的負擔水平(見下圖)。國際顧問機構Demographia發布的報告可作另一個負擔力指標去評定本港的樓價變動。在《長策》公佈的2014年,香港已是全球最難負擔的房屋市場,當年香港房地產價格中值相當於家庭收入中值的17倍。但到了2020年香港房地產價格中值已相當於家庭收入中值的20.7倍,即意味須不吃不喝20.7年才能買得起一間住房。


問題三﹕基層「上樓難」 「劏房」蔓延

本港另一個房屋問題的「痛點」在於公營出租單位供不應求,以致輪候時間不齗延長,令不少基層家庭需要長期蝸居劏房,忍受高昂的租金、狹窄及惡劣的居住環境。而2014年可謂一個重要的「分水嶺」,該年不但是《長策》公佈之年,亦是政府偏離公屋「三年上樓」目標的開始。而在《長策》推行6年後的2021年3月,公屋一般家庭的輪候時間已達5.8年,而一般公屋申請及非長者一人的申請個案分別達15萬及10萬。至於劏房數量更與公屋輪候時間「同步增長」,詳見下表:

*政府統計處,《主題性住戶統計調查第57號報告書- 香港分間樓宇單位的住屋狀況》

#「劏房租務管制研究工作小組」報告


問題四﹕青年「上車難」,不安不滿

由於公屋資源吃緊,單身人士雖然可以申請公屋,不少青年人更自18歲成年當日即「入紙」申請,但在計分制及配額制下[1],輪候時間往往以十年計,特別是青年人在計分制下,「上樓」機會更為渺茫。對青年人來說「上樓」無望,但「上車」又是遙不可及,根據立法會秘書處2021年3月《自置居所對香港社會經濟的影響》,分析了1997-2019年期間本地自置居所戶主的特徵及變化,結果發現:「35歲以下的年輕人士於1997年成為自置業主的機會較高,當時有多達198 100名這類年輕戶主,佔自置戶主總數的22.1%。不過,在置業負擔能力不斷惡化下,相關數字到了2019年已大幅縮減至僅98 200人及7.6%,據報這亦是年輕世代感到無望的其中一個源頭」。報告的觀察正反映了當下的情況。


二)具體變革倡議


倡議一﹕在《長遠房屋策略》中確定三大政策目標

要解決房屋問題的困局,2014年制定《長遠房屋策略》是正確的方向,但《長遠房屋策略》只提及房屋政策願景,對政策目標卻沒有着墨,需求推算模式亦存在缺陷(詳見倡議二)。沒有清晰的政策目標,不僅僅是文件內容的疏漏,更會令政策及措施失去方向,無法針對既有的問題及衡量相關政策的優劣成敗,增加出現施政失誤的風險。因此,我們建議政府明確《長遠房屋策略》起碼明確以下三大政策目標。


倡議二﹕檢討及修訂房屋需求推算模式

《長遠房屋策略》需求推算模式是以新增住戶趨勢,即「住戶數目淨增長」為主要的推算因素。但「新增住戶」卻會受到實質房屋供應的影響,特別是當樓價高企時,新增住戶的數量就會被「壓抑」,反之亦然。而在現時樓價高企下,「新增住戶」的趨勢自然會減少,而此又反過來成為下調新建屋目標的理據。不幸的是,當新建屋目標下調時,容易被市場理解為供應不足,樓價又會被刺激上升,最後形成一個「惡性循環」。如下圖:


為此,我們建議檢討及修改《長遠房屋策略》的需求推算方程式,其中公營房屋的供應量應與「三年上樓」的政策目標掛勾,而要達至10年內實現「三年上樓」,公屋年均供應量應調高至3萬個單位。另外,考慮到居屋定價政策貼近年輕及邊緣中產家庭的負擔水平,加上居屋「上會」門檻低,是協助年輕家庭置業的理想政策工具,因此我們認為應將其供應目標提高至每年1.5萬個單位,以滿足一般家庭的自置居所需求。至於私營單位則以過去10年市場實際一手吸納量的平均值另加10%,藉以向市場發放政府會「持續增加供應」的訊息。


倡議三﹕重組「房屋及規劃地政局」 特首領導「土地供應督導委員會」

建議把現時的「發展局」和「運輸及房屋局」改組為「房屋規劃及地政局」和「運輸及工務局」。其中,「房屋規劃及地政局」將由「發展局」的規劃及地政科和運輸及房屋局的房屋科/房屋署合併而成,讓房屋事務及土地供應由同一個決策局負責,使公、私營房屋的土地供應在時間協調上更順暢。同時,將房屋相關的土地規劃及造地計劃一併列入《長遠房屋策略》,並按現時的安排每年向公眾及立法會交待《長遠房屋策略》內房屋政策落實情況、房屋供應的最新推算、建屋目標及覓地(特別是330公頃公營房屋用地)的進度,藉以建立更完善的問責機制,增加政策透明度,並確保長遠房屋策略的連貫性。最後,歷任特首均表示房屋是「重中之重」的政策,而「土地供應督導委員會」存在已久,但多年來在協調土地供應上並未見有特別的成效,故我們建議將「土地供應督導委員會」升格為由行政長官直接督導。


倡議四﹕試行「新居者有期屋計劃」增加年輕人置業機會

除了增加「居屋」的供應至每年1.5萬個單位外,我們認為還需要推行以下措施及方案,以進一步增加年輕人、邊緣中產的置業機會:

  1. 推出「新居者有期屋計劃」透過提早預售「新界北」等較遠期計劃的「居屋」單位,讓更多家庭可以提早「鎖定」置業機會;

  2. 豁免真正首置者全數住宅物業印花稅,樓價上限800萬,以降低置居成本,按800萬計可節省約24萬元稅款開支;

  3. 繼續限制外來資金及本地投資進入本地住宅物業市場;

  4. 在公屋供應穩定後,推出新的「租者置其屋計劃」;以及

  5. 精簡規劃及地政程序以加快公、私營房屋供應。


倡議五﹕提升人均居住面積,人人「住大啲」

要減少「蝸居」的情況,我們倡議以下政策及措施,以逐步提升人均居住面積:

  1. 屋宇署不再批出單位實用面積低於200呎的私人住宅建築圖則;

  2. 公屋供應穩步增加後,將公屋編配標準由7平方米/人,提高至10平方米/人;

  3. 重建舊樓邨,並在重新編配單位時,增加人均居住面積至不少於10平方米/人;以及

  4. 持續增加公、私營房屋,以增加總住宅樓面面積。


倡議六:增加短期供應,實現「三年上樓」目標

我們推算要達至倡議一的目標,特別是「三年上樓」及增加年輕人的置業機會,必須進一步增加公營房屋單位供應至年均4.5萬個單位。而計及政府已落實的多項計劃,未來10年的後段[2],供應缺口依然達4.36萬個單位,為此我們建議以下方案以填補缺口:

  1. 增加「新田/落馬洲發展樞紐」的住宅用地比率至15%至20%,預計可額外增加約1.5至2萬個住宅單位;

  2. 發展北環線沿線的牛潭尾及凹頭用地,推算兩區可作住宅面積有30公頃,以5至6倍地積比計,兩個設有車站的新發展區可供應的單位可達3萬個;

  3. 提高已規劃項目的地積比。政府已覓得330公頃土地作未來10年建公營房屋之用,其中約240公頃土地,還處於規劃及設計階段,還有空間可以向城規會提出申請以提高地積比。若這批用地的地積比由平均5至6倍提升至6.5至7.5倍,可供發展的樓面面積將可增加約20%,若以單位計,理論上可將原來22.6萬個單位增加4.5萬至27.1萬;及

  4. 積極運用《收回土地條例》,特別是已有規劃的項目,可研究擴大收地範圍,以提高整體發展的效益。


倡議七﹕多管齊下穩定中長期土地供應

要長遠達至建屋安民,需有穩定的土地供應,而此先要有全面和長遠的規劃,才有穩定和充足的土地,然後再有穩定和充足的房屋供應。而除政府已公布的發展項目,如明日大嶼、棕地發展及高球場外,我們另外建議以下的方案:

  1. 擴大新界北的規劃範圍,以開拓更多新發展區,包括十八鄉西、八鄉北、錦田東、沙頭角和古洞南及丙崗等地;(詳見另一份已分布的倡議書:《新界北--建設香港新中心》)

  2. 精簡規劃及地政程序,包括修改《城市規劃條例》精簡規劃程序;劃一收地作公營房屋的特惠補償率至「甲區」,以及妥善安置受收地影響的居民、農戶及經營者,以減收地爭議;以「標準地價」作為現行補價安排的另一選擇,縮短補價時間;

  3. 優化新界祖堂地的出售安排,估計涉及約2,400公頃 ;

  4. 全面檢視16,000公頃綠化地帶的用途;

  5. 重啟郊野公園邊陲地帶改劃作公共用途的研究;

  6. 加快舊區及舊屋邨重建步伐,釋放土地潛力,以及

  7. 搬遷葵青貨櫃碼頭、油庫及相關用地,涉及約400-500公頃。

 

附件:《安居。切實可行 變革房屋土地政策倡議》重點

 

新聞查詢﹕

民建聯主席 立法會議員李慧琼 (9457 9853)

民建聯立法會議員柯創盛 (9266 1035)

民建聯立法會議員劉國勳 (9782 7408)

民建聯立法會議員鄭泳舜 (6373 1979)

 

[1] 配額及計分制於 2005 年 9 月實施,目的是理順和重訂編配公共租住房屋(下稱「公屋」)予非長者一人申請者的優先次序。在配額及計分制下,申請者獲配公屋的相對優先次序,取決於其在計分制下所得分數。申請者的分數,則視乎其遞交公屋申請時的年齡、已輪候時間,以及是否公屋居民。一般而言,申請者年紀越大和輪候時間越長,分數越高。申請者累積分數越高,越早獲配公屋單位。輪候冊非長者一人申請者在配額及計分制下的每年配屋限額,定為擬編配予輪候冊申請人的單位總數的10%,以2200 個單位為上限。

[2] 未來10年的前段,由於絕大部分的單位已處於建築期,難以再增加,至於未建的項目則更難以在未來4年內建成,故可以修改的項目都屬10年的後段計劃。